Est-il possible de louer un local sans fonds de commerce ?

Le droit au bail est un contrat de location d’un local commercial, dans lequel le locataire a l’obligation de payer un loyer à son propriétaire. Il s’agit donc d’un contrat de location qui permet au locataire de bénéficier d’une exclusivité pour exploiter le local commercial. Cette exclusivité peut être totale ou partielle.

Le bail commercial est un contrat qui fait l’objet d’une réglementation spécifique et qui doit être établi par écrit.

Qu’est-ce qu’un local commercial sans droit au bail ?

Les locaux commerciaux sont des espaces professionnels qui peuvent être loués par le biais d’un bail commercial. Ce contrat permet au propriétaire du local de l’utiliser pour y exercer une activité professionnelle, tout en profitant de la jouissance paisible du local. Le bail commercial est un élément essentiel dans le cadre d’une activité professionnelle car il vous permet de pérenniser votre entreprise en cas de faillite ou dépôt de bilan.

Lorsque vous louez un local pour y exercer votre activité, vous avez le droit d’appliquer les conditions fixées par le contrat signé avec votre bailleur : durée minimale du bail, montant du loyer, clauses spécifiques. Votre bail doit être établi par écrit et comprendre plusieurs mentions obligatoires :

• nom et adresse du propriétaire ou du mandataire social (pour les sociétés)
• date et nature des travaux effectués si nécessaires
• destination des locaux (à usage exclusivement commercial ou artisanal
• prix et modalités de paiement

Si vous voulez acheter un fonds de commerce sans droit au bail, il existe plusieurs solutions. En effet, si vous souhaitez acquérir seul l’achat du fonds de commerce sans droit au bail (ce qui est rare) , cela suppose que vous soyez investisseur expérimenté puisqu’il s’agira alors d’un investissement risqué.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un tel arrangement ?

Il est important de connaître les avantages et les inconvénients d’un tel arrangement afin de pouvoir y faire face. En tant qu’investisseur, vous avez le choix entre acheter un appartement ou une maison. Vous pouvez également décider de louer le bien immobilier que vous possédez pour percevoir des revenus complémentaires. Dans les deux cas, l’avantage principal réside dans la constitution progressive d’un patrimoine immobilier qui peut être transmis aux descendants.

Par ailleurs, la location permet également de réduire ses impôts sur le revenu. Elle offre aussi certains avantages fiscaux non négligeables : exonération des plus-values immobilières en cas de revente du bien, etc. Lorsque vous louez votre logement à un locataire, vous ne payez pas directement la taxe foncière et votre logement peut être considéré comme l’une des résidences principales du locataire si celui-ci respecte certaines conditions (loyer modique).

Les inconvénients de la location sont liés au risque locatif et à l’impossibilité pour le propriétaire-bailleur d’être indemnisé en cas d’incendie ou autres sinistres causés par le locataire. Enfin, il existe un risque juridique lié au bail signé entre les parties (location nue ou meublée). Ce type d’arrangement ne convient pas forcément à toutes les personnes car il revient à confier son bien immobilier à une tierce partie sans garanties ni assurances particulières.

Quelles sont les obligations légales et fiscales à respecter ?

Si vous souhaitez créer votre entreprise, il est important de connaître les obligations légales et fiscales à respecter. Pour cela, vous pouvez consulter un professionnel qui saura vous accompagner dans le choix de la forme juridique appropriée pour votre activité. Il sera également en mesure de répondre à toutes vos questions concernant les déclarations fiscales, la comptabilité ou encore l’administration des salariés.

Votre expert-comptable peut aussi vous conseiller sur les bons réflexes à adopter pour limiter les risques d’abus fiscaux ou d’insolvabilité. Enfin, il peut aussi vous aider à choisir le statut le plus adapté à votre situation (entrepreneur individuel, SARL, SAS).

Quels sont les moyens de sécuriser un bail commercial sans droit au bail ?

Il est important de sécuriser un bail commercial sans droit au bail, car le preneur ne peut pas se prévaloir de la tacite reconduction. Cette clause permet au propriétaire du local de faire bénéficier le locataire d’un droit au renouvellement du bail commercial. Ce type de clause est encadré par l’article L 145-14 alinéa 1er du Code de Commerce qui stipule que le bailleur qui souhaite donner congé à son preneur pour un motif autre que la reprise pour lui-même ou pour un membre de sa famille ascendant ou descendant, doit notifier ce congé par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Le délai court à compter du jour où la notification a été faite. Toutefois, si le bailleur fait partie d’un groupe familial dont il n’est pas associé exploitant et qu’il veut mettre fin au contrat avant le terme normal, il peut en avertir les associés exploitants et mettre fin à ce contrat avant l’expiration des trois ans . Il est alors tenu aux mêmes obligations que celles qui sont imposées au locataire sortant .

Il existe plusieurs types de risques liés à une telle clause. La tacite reconduction est considérée comme une aide d’Etat et elle serait susceptible d’entraîner des pénalités importantes qui ont impact sur votre situation personnelle et professionnelle (baisse importante des revenus). Ainsi, vous êtes susceptible d’avoir des problèmes financiers importants si vous ne payez pas les impôts affichés par cette clause.

Quels sont les critères à prendre en compte lors de la négociation d’un bail commercial sans droit au bail ?

Tout comme pour un bail de résidence principale, le contrat de bail commercial est la base d’une location. Cependant, il existe certaines différences entre les deux types de baux. Le bail commercial doit être établi par écrit et doit être signé par les parties. Il n’est donc pas possible de conclure un bail verbalement. Le preneur peut mettre fin au contrat à tout moment, sans devoir payer une indemnité lorsque le contrat arrive à son terme.

Les charges sont aussi à la charge du locataire, mais elles peuvent faire l’objet d’une régularisation annuelle.  Si le propriétaire décide d’augmenter le loyer après avoir été augmenté pendant trois ans, ce changement doit se faire en respectant un préavis d’un an et ne peut pas se faire sans l’accord du locataire et du tribunal.

Quel type d’entreprise pourrait bénéficier d’un bail commercial sans droit au bail ?

Un bail commercial sans droit au bail est un contrat d’occupation précaire qui sert à louer un local pour une période déterminée et renouvelable. La durée du bail commercial est de 9 ans, mais il est possible de résilier le contrat à tout moment. Le locataire doit donner congé au moins 6 mois avant l’expiration du bail. Il ne peut pas non plus invoquer la reprise ou la résiliation anticipée du bail pour mettre fin au contrat.

Les baux commerciaux sont soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du Code de commerce : « Toute personne physique ou société qui exploite en son nom propre ou par personne interposée, directement ou indirectement, un fonds de commerce doit être titulaire d’un bail commercial sauf exception prévue par décret. » Un propriétaire peut donc mettre fin au bail commercial qu’il a signé envers un locataire professionnel sans avoir besoin d’une autorisation judiciaire ni de respecter les règles relatives aux conditions de congés. Seul le motif justifiant la rupture du contrat doit être pris en compte (dans ce cas, la faute grave).

Le locataire n’a pas à donner congé si le propriétaire exerce son activité professionnelle personnelle dans les lieux loués. Dans ce cas, il faut savoir que cette activité professionnelle n’est pas considérée comme une activité professionnelle accessoire car elle est exercée principalement sur place et se voit attribuer un statut particulier (article L 145-2 alinéa 2 du Code de commerce). Une personne morale peut également bénéficier d’un bail commercial sans droit au bail si elle exerce une activité industrielle, artisanale ou libérale (article L 145-5 alinéa 1 du Code de commerce).

Le droit au bail est une notion qui permet à un propriétaire de louer son local commercial ou son appartement à un locataire, sans avoir besoin d’un bail commercial. Le droit au bail permet ainsi au locataire de rester dans le local qu’il occupe en cas de départ du propriétaire.