Que faut-il faire pour passer d’un lmnp à lmp ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier pour le louer, il est possible de choisir entre la location meublée non professionnelle (LMNP) et la location meublée professionnelle (LMP).

La LMNP permet de déduire une partie des charges du prix d’achat, tandis que la LMP permet de déduire l’intégralité des charges. Nous allons voir quelles sont les différences entre ces deux statuts.

Quels sont les avantages et les inconvénients de passer de lmnp à lmp ?

Pour ceux qui souhaitent passer de lmnp à lmp, il y a plusieurs avantages à tirer. L’objectif premier est d’assurer une meilleure sécurité en matière de fiscalité. En effet, le passage au statut lmp permet de réduire les revenus fonciers et donc de diminuer les impôts. Ainsi, la base imposable sera considérablement moins importante que celle du statut lmnp.

Par ailleurs, le passage au statut lmp permet également d’obtenir un amortissement sur 100% des biens immobiliers acquis et non pas sur 80%. Cela implique qu’en cas de revente du bien immobilier, il sera possible de déduire la totalité des amortissements effectués pour son acquisition durant toute sa période d’utilisation. Enfin, le passage au statut lmp permet également d’améliorer la trésorerie du propriétaire bailleur puisque celui-ci peut déduire son déficit foncier sans tenir compte des frais et charges liés à la location.

Le seul inconvénient reste le manque d’indépendance par rapport aux locataires ou clients. Si vous êtes intéressé par la vente en résidence gérée (Loi Bouvard), si vous êtes intéressé par un investissement locatif ou si vous souhaitez acheter un appartement meublé afin de le louer meublé en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), n’hésitez pas à contacter les conseillers spécialistes en gestion patrimoniale.

Quels sont les risques financiers à prendre en compte lors d’un changement de lmnp à lmp ?

Lorsque vous changez de statut, vous devez prendre en compte les risques financiers que cela peut engendrer. Si vous souhaitez changer de statut, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel du droit fiscal pour éviter toute erreur qui pourrait être lourde de conséquences. Le régime LMNP est plutôt intéressant pour les entreprises qui se lancent dans le secteur locatif.

Lorsque vous optez pour ce statut, vous pouvez amortir votre bien sur une durée maximale de 30 ans et déduire plusieurs charges liées au bien immobilier : frais liés à la location, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.

Votre activité devient ainsi rentable et peu risquée. Cependant, si vous choisissez le statut LMNP et que votre objectif premier n’est pas l’amortissement du bien immobilier mais la protection contre les fluctuations des marchés financiers ou immobiliers (par exemple : prise en compte d’une augmentation des taux d’intérêt), alors il est possible que ce type de changement ne soit pas avantageux.

Il existe plusieurs types de changements possibles :

• passage du régime BIC au micro-BIC ou inversement
• passage direct du statut LMNP au régime LMP
• transformation du régime micro-BIC en SARL …

Ce sont autant de paramètres à prendre en compte afin d’opérer un investissement rentable et sans risque financier majeur !

Quel est le coût d’un changement de lmnp à lmp ?

Le passage d’un statut de loueur meublé professionnel à loueur meublé non professionnel, ou lmnp à lmp, est une opération plus complexe qu’il n’y paraît. Les règles du statut de loueur en meublé sont complexes et il ne faut pas se tromper pour éviter des sanctions.

Il est alors important de bien connaître les règles avant de procéder à un changement de statut. En effet, le changement d’un statut nécessite une étude approfondie sur le plan juridique et fiscal, notamment pour la location meublée non professionnelle qui est souvent mise en location saisonnière.

Le changement du statut implique aussi un réaménagement complet de la comptabilité afin d’assurer la continuité des flux financiers entre les différents types de locations (location nue et location meublée). Un passage au régime réel simplifié peut être demandée par le contribuable si certaines conditions sont remplies. Pour passer au régime réel simplifié, il faut être conscient que cette solution ne permet pas d’obtenir certains avantages fiscaux (réduction d’impôts) liés au déficit foncier et aux amortissements. Cette option doit alors être mûrement réfléchie car elle suppose une augmentation des impôts futurs à payer.

Lorsqu’on passe du micro-BIC au LMNP classique ou LMNP amortissable, on passe donc automatiquement en charges déductibles pour l’année N+1 car on va être imposable sur une partie des revenus locatifs encaissés jusque-là (charges déductibles). Par contre il y aura un impact positif sur votre imposition sur vos autres revenus (salaires par exemple).

Que faut-il faire pour passer d’un lmnp à un lmp ?

Pour passer d’un statut de Loueur Meublé Non Professionnel à un Loueur Meublé Professionnel, il faut être en mesure d’apporter la preuve que l’on est effectivement inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés. Pour cela, il convient de fournir les éléments suivants :

• Une copie des statuts de l’entreprise
• Un extrait du K-Bis datant de moins de trois mois précisant la date et le lieu d’immatriculation au RCS ainsi que le numéro SIREN attribué
• Un justificatif du dépôt des fonds pour une création d’entreprise (chèque ou virement bancaire)
• Un justificatif prouvant que les moyens financiers nécessaires sont disponibles (avis aux entrepreneurs individuels qui ne peuvent pas déduire par exemple leurs frais professionnels…)

Il est possible d’effectuer cette demande directement sur internet via un formulaire Cerfa. Ensuite, il faut attendre la réponse de l’administration compétente. Si elle donne son accord, alors vous obtenez votre immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés. Vous pouvez toutefois procéder à votre inscription avant la réception de cette autorisation.

Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier loué en meublé non professionnel, vous pouvez le transformer en meublé professionnel. Toutefois, il faut respecter les conditions suivantes :

• le loyer annuel n’excède pas 23 000 euros
•  la location est consentie à un tiers non membre de votre foyer fiscal
•  la location doit être effective et continue

Le LMP permet à son propriétaire bailleur de bénéficier du régime fiscal « BIC » (Bénéfices Industriels et Commerciaux) alors que le LMNP permet à son propriétaire bailleur de bénéficier du régime fiscal « Micro BIC » (Micro Bénéfices Industriels et Commerciaux).