Deplafonnement loyer commercial : comment faire ?

Le déplafonnement du loyer commercial est une technique qui consiste à augmenter le montant du loyer d’un local commercial. Cette augmentation peut être réalisée par un bail renouvelé ou par un nouveau bail.

Le déplafonnement peut être demandé par le locataire ou par le propriétaire. Dans les deux cas, il faut que la demande soit justifiée et qu’elle respecte les conditions prévues par la loi. Nous allons voir çà de plus près.

Quelle est la forme corrective du déplafonnement des loyers commerciaux ?

Le déplafonnement des loyers commerciaux est une mesure qui a été mise en place afin de dynamiser la création d’entreprise. Cependant, cette mesure peut également s’avérer être un handicap pour les propriétaires bailleurs. En effet, le déplafonnement du loyer commercial fait apparaître un risque important pour les bailleurs : celui de se retrouver sans locataire et donc sans revenu.

Le principe du déplafonnement des loyers commerciaux consiste à permettre au propriétaire de fixer librement le montant du loyer à condition que celui-ci soit raisonnable et en rapport avec la valeur locative du bien immobilier loué. Toutefois, il convient d’adapter ce principe en fonction de certains critères tels que l’emplacement géographique ou encore l’environnement commercial du local concerné.

D’ailleurs, la loi Pinel permet aux investisseurs de louer leur bien immobilier à leurs ascendants ou descendants si ces derniers ne font pas partie du même foyer fiscal que le propriétaire. Ainsi, parmi les avantages qu’offre la loi Pinel, figure également la possibilité pour les associés d’une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu (IR) de profiter des avantages fiscaux offerts par ce dispositif. Cela est sous réserve que ces personnes ne soient pas rattachables au foyer fiscal du bailleur et qu’elles ne deviennent pas membres de son foyer fiscal en cours de période couverte par la location meublée non professionnelle (LMNP).

Qu’est-ce qui motive le déplafonnement des baux commerciaux ?

Le bail commercial est un contrat qui encadre les rapports entre le propriétaire du local et le locataire. Ce dernier peut être une personne physique ou morale. Le bail commercial permet au locataire de s’installer dans le local qu’il loue, pour y exercer librement son activité professionnelle.

Il faut aussi savoir que ce bail doit respecter certaines règles, notamment en termes de durée du bail, des conditions de renouvellement, des conditions d’exercice de l’activité et des obligations du locataire. Lorsque ce contrat arrive à son terme, il faut savoir que le bailleur a la possibilité soit de résilier le contrat, soit de demander un déplafonnement du loyer.

Le déplafonnement loyer bail commercial consistant à augmenter le montant du loyer fixé initialement pour faire face aux nouvelles obligations imposées au locataire par la loi Macron. Bien souvent, les baux commerciaux se transforment rapidement en vaches à lait pour les propriétaires qui cherchent à obtenir une rentabilité maximale sur cette formule d’investissement immobilier.

En effet, il est possible que certains propriétaires profitent abusivement des dispositions relatives au déplafonnement. Ils demandent une augmentation excessive par rapport à la revalorisation constatée sur le marché immobilier local ou national. Ils peuvent proposer également un montant supérieur au loyer précédemment fixé par une clause contractuelle claire et sans ambiguïté. Cela peut avoir un impact considérable sur les finances publiques puisqu’une hausse significative peut mettre en danger la viabilité financière des communes et des EPCI concernés.

Quels sont les impacts du déplafonnement des loyers commerciaux sur l’entreprise ?

D’une manière générale, les loyers commerciaux ont tendance à augmenter. Cependant, ce constat n’est pas valable pour tous les locaux commerciaux. En effet, il existe des locaux spécifiques qui ne sont pas soumis aux fluctuations du marché immobilier et qui bénéficient d’un déplafonnement des loyers, notamment en cas de nouveau projet commercial ou dans le cadre d’un changement d’activité (déménagement).

La loi Pinel est un dispositif permettant de déplafonner les loyers dans certains locaux commerciaux. Par conséquent, si vous voulez louer un local commercial destiné à accueillir un commerce et que vous êtes intéressés par le dispositif Pinel, il est indispensable de connaître certaines informations relatives à celui-ci.

En premier temps, le droit de préemption du bailleur. Ce droit permet au bailleur de se substituer au candidat à la location pour acquérir un bien dont il est propriétaire et qu’il envisage de louer. Si cela arrive avant que le contrat de location soit signé entre les parties concernés, le locataire a la possibilité de rester dans les lieux et son bail sera prolongé pour une durée égale à celle du contrat initial.

Ensuite, le droit de préemption du preneur. Dans le cas où ce droit n’existe pas chez le bailleur, cela signifie que si celui-ci souhaite vendre son local commercial avant la fin du contrat ou même après sa conclusion (en raison d’une modification des conditions juridiques), il doit en informer son futur preneur afin qu’il puisse alors faire une offre sur ledit local commercial.

Quels sont les effets du déplafonnement du loyer commercial sur le bailleur et le locataire ?

Le déplafonnement du loyer commercial a des effets sur le locataire et le bailleur. Les effets du déplafonnement du loyer commercial sur le bailleur sont d’ordre financier, juridique et fiscal.

Le bailleur peut être amené à augmenter son loyer, car il ne bénéficie plus de la limitation des augmentations de loyers prévue par la loi Pinel. De ce fait, il pourra augmenter le montant du loyer en fonction de l’indice ILC (Indice des Loyers Commerciaux) qui est établi chaque année par l’INSEE. En outre, le bailleur devra tenir compte de cet indice pour fixer le montant du nouveau loyer à percevoir au terme de son contrat de bail commercial.

Il est important que vous soyez conscient que les locaux commerciaux n’entrent pas dans la catégorie des biens immobiliers destinés à la location meublée ou saisonnière. Contrairement aux logements affectés à un usage d’habitation principale ou secondaire, les locaux commerciaux ne bénéficient pas d’une réduction fiscale au titre des avantages procurés par une location meublée ou saisonnière.

Quel est le rôle des tribunaux dans le déplafonnement des baux commerciaux ?

Les tribunaux ont un rôle important à jouer dans le déplafonnement de loyer bail commercial. En effet, ils sont chargés de contrôler l’évolution des loyers et de vérifier la réalité du marché. Les juges disposent également d’une marge de manœuvre pour prononcer le déplafonnement du bail commercial en cas d’atteinte par le locataire à ses obligations.

Il faut savoir que les tribunaux peuvent agir sur demande du propriétaire ou du locataire, selon qu’ils estiment qu’il y a atteinte au droit de propriété ou au droit au maintien dans les lieux. Si cela est justifié, ils peuvent alors prononcer un déplafonnement du loyer en fixant une date à partir de laquelle les augmentations doivent être suspendues afin que le prix du bail ne soit plus excessif.

Quels sont les avantages et les inconvénients du déplafonnement des loyers commerciaux ?

Le déplafonnement des loyers commerciaux est une mesure qui permet aux propriétaires de bénéficier d’une hausse du loyer commercial. Elle concerne les locaux loués à usage de commerce ou de bureaux, et elle peut être limitée dans le temps (de six ans maximum) ou illimitée.

Le déplafonnement s’applique sur la base du plafond fixé par la loi : pour un local situé en zone A bis (Paris et certaines communes de la petite couronne), le loyer est plafonné à 70 % du prix moyen pratiqué dans le voisinag. Pour un local situé en zone A (les autres communes de la petite couronne, Paris hors ZUS et QCA), le loyer est plafonné à 50 % du prix moyen pratiqué dans le voisinage. Pour un local situé en zone B1 (communes dont les marchés locaux ne sont pas saturés), le loyer est plafonné à 35 % du prix moyen pratiqué dans le voisinage. Pour un local situé en zone B2 (communes où les marchés locaux ne sont pas saturés), il n’y a plus de limites au déplafonnement.

Ainsi, la demande formulée par votre bailleur doit donc porter sur une augmentation supérieure au seuil fixé par la loi. Il doit également proposer un engagement de location ferme pendant trois ans minimum. La loi de 1989 relative à la liberté du commerce et de l’artisanat est une loi qui encadre le montant des loyers commerciaux. Le déplafonnement du loyer commercial consiste en un montant maximal autorisé par les parties au contrat de bail commercial.