Deficit lmnp report : tout ce qu’il faut savoir !

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet de déduire des revenus locatifs le montant des travaux de réparation et d’amélioration réalisés sur un bien immobilier. Si vous êtes propriétaire d’un appartement que vous mettez en location, vous pouvez déduire les charges liées à la gestion de votre bien (travaux, intérêts du crédit, taxe foncière…). Dans ce cas, vous pouvez imputer le déficit foncier sur votre revenu global.

Il s’agit donc d’une niche fiscale. Mais attention, il y a des conditions à respecter pour pouvoir en profiter.

Qu’est-ce qu’un déficit lmnp report ?

Un déficit lmnp report est un dispositif de déduction fiscale, qui permet aux investisseurs dans l’immobilier de réduire les impôts. Pour en profiter, il faut acheter un logement dans une résidence spécialisée et s’engager à le louer pendant au moins 3 ans.

Le bien doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) et être acheté par une personne physique (non par une société). Le propriétaire peut ensuite déduire le montant du prix d’achat du bien ainsi que les charges liées à son occupation sur sa feuille d’impôt. Il doit également respecter certaines conditions :

• le logement doit être meublé -il doit faire l’objet de travaux de rénovation importants
• les revenus tirés des locations nouvellement acquises ne peuvent pas excéder 23 000 euros pour la première année, puis 6900 euros pour la seconde année et 5 700 euros pour la troisième année

Si ces conditions ne sont pas satisfaites, alors le déficit sera reportable sur les bénéfices des 10 prochaines années.

Dans le prolongement de ce dispositif, le nouveau dispositif en loi Pinel offre également des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs immobiliers. Ce dispositif vise à encourager l’investissement dans des logements neufs ou réhabilités destinés à la location. Contrairement au déficit lmnp report, la loi Pinel s’applique à des biens immobiliers non meublés.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt offerte par la loi Pinel, l’investisseur doit s’engager à louer le logement pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, ce qui lui permet de bénéficier respectivement d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du prix d’achat du bien, dans la limite de 300 000 euros et de certaines conditions de plafond.

Les avantages et les inconvénients du déficit lmnp report

Les investisseurs qui souhaitent acquérir un appartement ou une maison dans le but de la louer peuvent bénéficier du statut LMNP. Cependant, le statut LMNP est limité à certains types de biens immobiliers (logements meublés ou non meublés), ce qui ne permet pas à tout le monde de profiter de ses avantages. Pour en savoir plus sur les avantages et les inconvénients du déficit lmnp report, il faut prendre en considération les conditions requises pour profiter de cette solution.

Il y a des conditions spéciales pour pouvoir bénéficier du statut LMNP. Tout d’abord, vous pouvez bénéficier du statut LMNP si vous êtes propriétaire bailleur et que votre logement est achevé depuis moins de 15 ans. Ensuite, il faut savoir que le logement doit être loué à titre d’habitation principale. Par ailleurs, il faut également savoir que certaines villes sont exclues du dispositif : Paris, sa région ainsi que certaines villes où la demande locative est très faible.

D’autres critères doivent également être pris en compte pour pouvoir profiter des avantages offerts par ce dispositif :

• Le logement doit respecter un plafond de revenus locatifs
• Le loyer correspond au prix du marché
• Le montant des travaux liés aux rénovations effectués sur le logement ne doivent pas excéder 50 % des recettes locatives
• Un engagement minimal d’au moins 5 ans entre l’achat et la location est nécessaire…

Le déficit est reporté sur les bénéfices des années suivantes. Il faut savoir que c’est une procédure qui permet de réduire le montant de l’impôt sur le revenu à payer, mais il faut aussi savoir qu’il augmente la valeur du patrimoine immobilier et donc son prix. Cependant, si vous avez un déficit important, celui-ci sera automatiquement imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.

Les étapes à suivre pour créer un déficit lmnp report

Dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), les déficits créés par une activité commerciale ou artisanale peuvent être imputés sur les autres revenus du foyer fiscal, à l’exception des déficits créés par une location meublée non professionnelle (LMNP).

Les déficits créés par la location meublée non professionnelle sont imputables sans limitation de montant. Il est possible de constater un déficit foncier en cas de travaux réalisés sur un bien immobilier. Ce type d’opération permet de se débarrasser de certains frais liés à la propriété, ce qui peut augmenter le prix d’achat du logement et donc faire baisser vos recettes locatives.

En revanche, si vous n’êtes pas assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), vous pouvez aussi profiter des avantages du statut LMNP pour pratiquer une opération de démembrement entre nu-propriétaire et usufruitier. Cette opération consiste à acheter un bien immobilier dont vous ne possédez pas la pleine propriété mais que vous louez pour une durée limitée. Ainsi, vous percevez des revenus locatifs tout en étant exonérée d’imposition sur ces revenus au titre des BIC ou au titre de l’IFI selon votre situation personnelle. Ces dispositions sont valables aussi bien pour les locations nues que pour les locations meublées.

Les risques liés au déficit lmnp report

L’investissement locatif en lmnp est soumis à des risques. Un déficit est imputé sur le résultat foncier, ce qui peut entraîner une perte de revenus importantes. Les risques sont les suivants :

Risque d’endettement excessif : lorsque vous effectuez un investissement locatif en LMNP, vous pouvez être amené à emprunter plus que la totalité du prix d’achat du bien immobilier et les travaux éventuels. Si vous n’êtes pas en mesure de rembourser votre prêt immobilier, vos revenus issus de la location seront alors insuffisants pour permettre le remboursement de votre prêt.

Risque de vacance locative : il existe un risque de vacance locative si vos biens ne trouvent pas preneur ou restent inoccupés durant une longue période.

Vous devrez supporter tout ou partie des charges liées au logement vide (intérêts d’emprunt, taxe foncière. ). Ces charges peuvent représenter jusqu’à 80 % du loyer perçu !

Risque fiscal : si vous louez un bien meublé et que le montant annuel des recettes hors taxes n’excède pas 23 000€ par an et que les autres conditions sont réunies (régime micro BIC / Bénéfice Industriel et Commercial).  Cela signifie que votre bien est considéré comme une location non meublée et donc soumis à l’impôt sur le revenu (IR).  Ainsi, le montant brut perçu sera majoré des prélèvements sociaux (CSG-CRDS) au taux global actuellement fixé à 15,5 % ainsi qu’à la contribution additionnelle au 1er Janvier 2012 dont le taux varie entre 2% et 5%.

Les conditions requises pour bénéficier du déficit lmnp report

Le régime LMNP est un dispositif permettant de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. En effet, grâce à ce dispositif, vous pouvez déduire la totalité des charges liées à votre investissement immobilier de vos revenus locatifs.

Le principe du LMNP est simple : lorsque vous louez un bien meublé en tant que résidence principale, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs les charges liées à votre projet (intérêts d’emprunt, frais de gestion…).

Lorsque ces charges sont supérieures aux loyers perçus, il est possible de reporter le déficit sur le revenu global des années suivantes. Cette possibilité peut être intéressante si plusieurs conditions sont respectées :

•  Votre revenu fiscal de référence doit être inférieur ou égal à 25 000 € par an
• Votre bien doit être classé meublé au sens fiscal
• Votre bien doit être affecté à votre habitation principale et louer pour une durée minimale d’au moins 5 ans
• Le montant des recettes ne doit pas excèder 23 000 € par an

Pour profiter du dispositif LMNP et du report du déficit sur le revenu global, il faut donc se renseigner auprès des autorités compétentes afin d’obtenir toutes les informations nécessaires concernant la location meublée non professionnelle (LMNP)

Ces informations seront utiles pour mener à bien votre projet. N’hésitez pas également à consulter un expert-comptable qui saura vous conseiller et faire preuve de sincère transparence vis-à-vis de votre situation personnelle et professionnelle.

Ce deficit lmnp report permet  Il est possible de déduire des charges pour un deficit lmnp report, mais il faut que ces charges soient déductibles.de réduire le revenu fiscal global et ainsi payer moins d’impôts.